Raport Kredytowy  II Q  2020

Nowy kwartał przywitał nas zmianami na rynku kredytów hipotecznych. Ze względu na panującą sytuację w Polsce i na świecie wywołaną epidemią, większość banków z początkiem miesiąca zaostrzyła politykę kredytową wprowadzając dodatkowe ograniczenia. Cześć tych zmian była do przewidzenia, a cześć jest sporym zaskoczeniem.

Co się zmieniło w nowym kwartale? Jakie warunki trzeba spełnić, aby otrzymać kredyt hipoteczny ? Jakim wkładem własnym trzeba dysponować? Jak liczona jest zdolność kredytowa?

Przełom marca i kwietnia to okres, który cieszy się dużym zainteresowaniem kredami, głównie na budowę domu czy remont. W tym przypadku zainteresowanie takimi kredytami, aż tak mocno nie spadło. W poniższym linku (tutaj)możesz sprawdzić porady dotyczące kredytu budowlanego.

W obecnej sytuacji transakcje na rynku nieruchomości mocno wyhamowały. Powodem jest oczywiście lockdown oraz niepewność konsumentów co do zatrudnienia. Osoby, które myślały o zakupie mieszkania w celach inwestycyjnych, wstrzymały swoje decyzje z myślą o obniżkach cen. Czy tak się stanie, to okaże się  prawdopodobnie w ciągu kilku najbliższych miesięcy.  Najem krótkoterminowy stał się  teraz mało atrakcyjny ze względu na zamrożenie branży turystycznej, która prawdopodobnie przez dłuższy czas będzie odczuwała efekty epidemii.  Deweloperzy objęli strategie  utrzymania cen mieszkań na niezmiennym poziomie, natomiast na rynku wtórnym łatwiej o okazje cenowe.  Pytanie, czy ceny nieruchomości spadną ? Na to pytanie jest teraz ciężko odpowiedzieć, bo wszystko zależy od tego jak szybko wrócimy do “normalności”.

Raty kredytów w dół.

Zmiany, zmiany, zmiany,…  W marcu Rada Polityki Pieniężnej, w ślad zachodnich gospodarek, obniżyła stopę referencyjną z 1,5% do 1%. Dzięki temu mamy najniższe stopy procentowe w historii !!! Osoby  posiadające kredyt hipoteczny będą płaciły mniejszą ratę średnio o około 90 zł. Osobom prowadzącym gospodarstwo domowe, ta zmiana pozwoli zmniejszyć koszty kredytu i zaoszczędzić rocznie, nawet około 1000,00 zł.  Przykład:

Jan Kowalski ma kredyt hipoteczny w wysokości 350 000,00 zł  na okres 30 lat, z oprocentowaniem 3,6% (WIBOR 3M 1,71+marża 1,89%) i płaci ratę 1 591,26 zł. Od kwietnia jego rata spadnie do 1 494,56 zł, czyli w kieszeni p. Jana zostanie prawie 100,00 zł.

Wykres WIBOR 3M od 2011 r

Źródło. www.money.pl

MARŻE kredytu w górę.

Obniżkom stóp procentowych, często towarzyszą podwyżki marż kredytu. Historia pokazuje, że wraz ze spadkiem stóp procentowych, marże kredytów szybowały do góry. Część banków z początkiem miesiąca podwyższyła swoje marże lub zrezygnowała z ofert promocyjnych. Dla osób planujących zaciągniecie kredytu hipotecznego oznacza to wyższe koszty kredytu. Okres, kiedy marże kredytu były poniżej 2% powoli odchodzi w niepamięć. Za kilka miesięcy możemy spodziewać się kolejnych podwyżek. Pocieszający jest fakt, że obniżka stóp procentowych zrekompensowała nam podwyżkę marż. W rzeczywistości oprocentowania kredytów hipotecznych w dalszym ciągu są atrakcyjne. Kredyt hipoteczny to najtańsza forma pozyskania kapitału.

Zdolność kredytowa

Początek kwartału to wprowadzenie ograniczeń kredytowych przez banki. Większość banków nieoficjalnie podniosła Scoringi Bankowe oraz wprowadziła zmiany metodologii akceptacji źródeł dochodu.

Scoring bankowy- to wewnętrzna ocena banku wyrażona w punktach, w skład której wchodzi wiele elementów takich jak: źródło dochodu, wiek kredytobiorcy, wykształcenie, BIK, BIG, MIG,KRD, ERIF itd. Metodologia liczenia Scoringu w bankach jest ściśle chronioną tajemnicą

Osoby uzyskujące dochody z umów zlecenie, czy działalności gospodarczej,  będą miały mniejszą zdolność kredytową w porównaniu z poprzednim kwartałem.  Jeżeli planujesz zaciągnąć kredyt hipoteczny, a pracujesz w branży, w której jest spore ryzyko zwolnień personalnych, to możesz mieć niższą zdolność na zaciągnięcie kredytu.  Reasumując, zdolność kredytowa będzie gorzej liczona a banki dokładniej będą  przyglądać się stabilności zatrudnienia. Różnice w liczeniu zdolności miedzy bankami w dalszym ciągu są spore i mogą dochodzić nawet do 80 tys zł.

WAŻNE: Precyzyjne wybranie ofert kredytowych przez Eksperta, pozwoli ograniczyć czas  i zwiększyć szanse na otrzymanie kredytu.

WKŁAD WŁASNY

Według rekomendacji KNF wymagany wkład własny to 20%, jednak w dalszym ciągu są banki, gdzie  wystarczy 10% wkładu do otrzymania kredytu hipotecznego.  Ich liczba od kwietnia się zmniejsza i prawdopodobnie będzie jeszcze mniejsza. Banki, które akceptują 10% wkład własny to : mbank, Alior bank, Millennium i Pekao SA. Pozostałe banki wymagają już 20% wkładu własnego lub nawet 30%  w ING. Jest to kolejne ograniczenie, które zmniejsza dostępność do kredytów hipotecznych lub znacząco ogranicza wybór ofert.

Przykładowa symulacja kredytowa, w oparciu o następujące parametry:

  • Kwota kredytu: 350 000 zł
  • Okres kredytowania: 30 lat
  • Raty: równe
  • Wkład własny: 10% i 20%

*powyższe zestawienie ma charakter orientacyjny i nie stanowi oferty

Reasumując powyższe zestawienie, można zauważyć rozbieżności w wysokości oprocentowania kredytu między bankami o podobnych marżach. Różnica dotyczy wysokości oprocentowania WIBOR 3M lub 6M. Nie wszystkie banki od razu aktualizują swoje stawki WIBOR, wynika to z wewnętrznych procedur i metodologi ich liczenia.

Mając 10% wkładu własnego musimy liczyć się z tym, że marża kredytu będzie wyższa o około +0,16%-0,3%. Taki wzrost, przekłada się na wyższą ratę o około 57 zł/msc co w skali 30 lat generuje nam  dodatkowe 20 000,00 zł.

Drugi kwartał to kontynuacja zaostrzania polityki kredytowej banków. To, z jakiego tytułu masz dochody oraz w jakiej branży pracujesz, będzie miało znaczenie w otrzymaniu kredytu. Rożnicę w liczeniu zdolności miedzy jednym, a drugim bankiem dochodzą nawet do 80 000,00 zł. Precyzyjne oszacowanie zdolności pozwoli zaoszczędzić  czas i pieniądze.