Budowa domu to dla wielu osób spełnienie marzeń. Jak przejść do realizacji tak dużego przedsięwzięcia za pomocą kredytu hipotecznego? Na jakie pułapki trzeba uważać przy wyborze kredytu budowlanego? Czym kierować się przy wyborze najkorzystniejszej oferty?
Kredyt hipoteczno-budowalny to przede wszystkim forma finansowania, tak jak sama nazwa mówi, kredytu na budowę, który będzie wypłacony w postaci transz na podstawie kosztorysu.
Wkład własny a kredyt
Istotną rolą przy kredycie na budowę odgrywa wkład własny. Jeżeli jesteśmy już właścicielami działki budowlanej to ona będzie stanowić nasz wkład własny wymagany przez bank. W celu oszacowania wartości naszej nieruchomość musimy skorzystać z pomocy rzeczoznawcy majątkowego, który wyceni wartość aktualną oraz wartość przyszłą uwzględniającą kosztorys budowlany. Jak obliczyć wskaźnik LTV?
Wartość Działki 100 000 PLN
Koszt budowy(kwota kredytu) 300 000 PLN
Wartość Przyszła 400 000 PLN
LTV=(300 000 PLN/400 000 PLN) x 100%=75%
Nasz wkład własny to 25%. Jest to bardzo ważna informacja gdyż w głównej mierze od jego wysokość będą uzależnione warunki cenowe.
Jakie muszę przygotować dokumenty ?
Dokumentacja kredytowa. Kredyt na budowę to przede wszystkim ogrom dokumentów które musimy zgromadzić. Do podstawowych możemy zaliczyć: prawomocne pozwolenie na budowę , wypis i wyrys z ewidencji gruntów, projekt, dziennik budowy, wycena oraz kosztorys budowlany.
Kosztorys budowlany jest ważnym dokumentem, bo od niego może zależeć czy bank udzieli nam kredytu. Najlepiej jest zlecieć zrobienie kosztorysu osobie z uprawnieniami lub kierownikowi budowy.
Na co musimy zwrócić UWAGĘ? Szacunkowy koszt wybudowania 1m2 to wartość, która będzie brana przy analizie naszego wniosku. Bank najczęściej analizuje kosztorys pod względem powierzchni użytkowej. Koszt wybudowania domu według banków to zazwyczaj przedział od 1900,00 zł -2550,00 zł m2 na powierzchnię użytkową. Oznacza to, że jeśli chcemy wybudować dom za mniejszą kwotę aniżeli wynika to z wskaźnika banku to możemy nie dostać kredytu.
Jak wygląda proces kredytowy ?
Procedurę kredytu na budowę możemy podzielić na dwa etapy w zależności od tego, czy jesteśmy już właścicielami nieruchomości czy też dopiero znaleźliśmy działkę pod budowę naszego domu.
Jeden kredyt dwa cele: zakup działki plus budowa. Taka forma kredytu wydaje się dość wygodna, gdyż za pomocą jednego kredytu finansujemy zakup działki i budowę. Jednak przy takiej transakcji napotkamy wiele problemów, bo nie każdy bank sfinansuje nam kredyt. W praktyce do wyboru mamy tylko kilka banków co mocno ogranicza wybór najkorzystniejszej Dlatego warto podzielić procedurę na dwa etapy: W pierwszej kolejności zakup działki budowlanej, a potem (po skompletowaniu dokumentacji), składamy drugi wniosek w tym samym banku na budowę domu. Dzięki temu mamy do wyboru znacznie więcej ofert kredytowych. Analogicznie procedura wygląda jak już jesteśmy właścicielami nieruchomości.
Prace budowlane zazwyczaj trwają kilkanaście miesięcy dlatego istotne jest to, że w trakcie budowy mamy karencje w spłacie kapitału. Spłacamy tylko raty odsetkowe od wypłaconej kwoty z banku a spłata kredytu jest zawieszona do momentu zakończenia budowy lub daty na wniosku kredytowym.
Ważny jest fakt, że przyznana kwota kredytu wypłacana zawsze jest w transzach. Zazwyczaj banki dążą do podziału kwoty kredytu na transze, które mogą wynosić od 3-5 transz, co z punktu widzenia kredytobiorcy nie zawsze jest wygodną formą finansowania. Na szczęście są banki, które łagodniej podchodzą do tematu budowy stosując np. dwie transze lub jedną jeżeli kwota kredytu jest poniżej 200 tys. Zł. Lub musimy tylko dokończyć budowę.
Ilość transz ma znaczenie, każda wypłata transzy w większości banków będzie wiązała się z płatną kontrolą inspektora(około 200,00 zł) z banku, który oceni postęp prac i wyda zgodę na wypłatę kolejnych środków. Wypłata transz na podstawie zdjęć oraz dziennika budowy niestety należy do rzadkości. Rozliczenie budowy domu zazwyczaj odbywa się na podstawie kontroli z banku. Rozliczanie na podstawie zapłaconych faktur na materiały i robociznę zdarza się dosyć rzadko. Dlatego warto dopilnować, żeby elementy, które są na kosztorysie zostały zrobione.
Reasumując kredyt na budowę domu różni się od kredytu na zakup mieszkania samą konstrukcją oraz procedurą ubiegania się o niego. Dokumentacja może nie jednego przytłoczyć, jeżeli okaże się że na pozwolenie na budowę będziemy musieli czekać 6msc a kupiony projekt wymaga zmian architektonicznych. Czas na wydanie decyzji kredytowej zgodnie z ustawą o kredycie hipotecznym wynosi 21 dni tak jak przy zakupie mieszkania, jednak jest bardzo dużo elementów, które bank może zakwestionować lub sugerować zmianę co w konsekwencji może wydłużyć wydanie umowy kredytowej.
Dlatego szukając najlepszej oferty kredytu na budowę powinniśmy odpowiedzieć sobie na pytania: jaka jest akceptowana cena z 1m2 w danym banku ? na ile transz zostanie podzielony kredyt? Oraz w jakiej formie zostaną rozliczone transze? Co możemy uwzględnić w kosztorysie budowlanym? Jaki okres karencji musimy wybrać ?