Wnioskując o kredyt hipoteczny  musisz wiedzieć,  że konieczne będzie zaangażowanie własnych środków jako wkład własny. Niestety  nie jest już możliwe sfinansowanie zakupu kredytem na 100% wartości nieruchomości, tak jak to miało miejsce jeszcze kilka lat temu.

WKŁAD własny a rekomendacja S

Komisja Nadzoru finansowego przygotowała dokładne wytyczne dla banków dotyczące procesu  przyznawania kredytów hipotecznych. Najważniejsze z nich to wymagany wkład własny, określenie maksymalnego okresu kredytowania oraz określenie wkaźnika DTI(czyli relacji długu do dochodów)

Wymagany wkład własny 10% , 20% , 30% czy 40% ?

Zgodnie z założeniami rekomendacji S, wymagany wkład własny przy kredycie hipotecznym to 20%. Od kwietnia 2020 r. kilka banków  ze względu na optymalizacje ryzyka związaną z udzielaniem kredytów, zwiększyła zaangażowanie minimalnego wkładu do  30% a nawet  40%.Jest to dodatkowa bariera, która ogranicza dostępność kredytu hipotecznego dla wielu gospodarstw. Na szczęście od początku bieżącego roku co raz więcej banków wraca do ofert kredytu z minimalnym 10% wkładem własnym.

WAŻNE:

W chwili obecnej, w dalszym ciągu możemy  sfinansować zakup mieszkania mając tylko 10% wkładu własnych środków.  Możliwe jest to dzięki zastosowaniu przez banki ubezpieczenia niskiego wkładu własnego. Bank ubezpiecza brakujący 10% doliczając dodatkową opłatę, która zazwyczaj płatna jest miesięcznie do raty kredytu. Warto Pamiętać, że  kredyty z 10% wkładem własnym są droższe od tych 20%, a różnice wysokości  marży kredytu wynoszą nawet około 1%.

Jak obliczyć wkład własny

Jeżeli kupujemy mieszkanie na kredyt, które kosztuje 400000,00 zł to od tej wartości obliczymy wkład własny czyli 400000,00 x 0,20 =80000,00 zł

Co w przypadku jeżeli kupujemy mieszkanie i wnioskujemy o dodatkowe środki na wykończenie. W tym przypadku wkład własny liczony będzie od całości nakładów koniecznych do sfinansowania inwestycji. Zazwyczaj tyczy się to zakupu  nieruchomości z rynku pierwotnego, gdzie odbieramy mieszkanie nowe  w stanie deweloperskim.

Przykład: Cena zakupu nowego mieszkania to 350 000 zł, natomiast 50 000 zł to środki wymagane na wykończenie. Łączna kwota potrzebna do sfinansowania to 400 000,00. Zatem 20% wkład własny liczony będzie od całej wartości( 350000+50000)*0,20=80000,00 zł. A tak będzie wyglądał przykładowy harmonogram

Harmonogram TRANSZ

  • 80 000,00 zł– własne środki płatne do dewelopera
  • 270 000,00 zł – środki wypłacane przez bank na konto dewelopera
  • 50 000,00 – środki wypłacane na wykończenie wypłacane na koto które wskażemy w dyspozycji

 

Maksymalny okres kredytowania

Kredyty hipoteczne, zazwyczaj udzielane są na dłuższe okresy ze względu na wysokość raty kredytu. Według rekomendacji S kredyty hipoteczne nie powinny być dłuższe niż 35l, a rekomendowany okres to 25l. Dodatkowe kryterium to  wiek kredytobiorcy, który ustalany jest według wewnętrznych procedur każdego banku.  Zgodnie z  wewnętrznymi przepisami banków, kredyt hipoteczny musi zakończyć się w wieku 67l, 70, 75 lub 80 lat.

Ważne:

Znacząca większość banków przyjmuje kryterium 70l jako próg zakończenia kredytu.

 

Wskaźnik DTI a zdolność kredytowa

Dzięki temu wskaźnikowi w bardzo prosty sposób można sprawdzić zdolność kredytową. Skrót DTI z  angielskiego ,,Dept to Income’’ oznacza  dług do dochodu, czyli jest to suma wszystkich zobowiązań łącznej kwoty dochodu netto na gospodarstwo domowe.

Komisja nadzoru Finansowego określiła jasne wytyczne. Wskaźnik  DTI przy przychodach poniżej średniej krajowej nie powinien przekroczyć 50% natomiast przy przychodach przekraczających średnią krajową 65%.

W teorii w bardzo łatwy sposób moglibyśmy policzyć maksymalną kwotę kredytu. W praktyce okazuje się, że zdolność liczona jest gorzej  aniżeli wynikało by to ze wzoru na wskaźnik DTI. Dzieje się tak dlatego, że banki uwzględniają dodatkowe elementy takie jak: źródło dochodu, koszty utrzymania, branża pracodawcy, historia BIK lub jego brak, wykształcenie, ilość zobowiązań itd.

Ważne :

Każdy bank inaczej określa zdolność kredytową, a różnice w określeniu maksymalnej zdolności między bankami, może dochodzić nawet do 200000,00 zł

Wskaźniki pozwalające na określenie maksymalnej zdolności kredytowej aktualizowane są przez banki  zazwyczaj co miesiąc lub co kwartał. Niekiedy może okazać się że w BANKU ,,A’’ 30 czerwca zdolność kredytowa wynosi 400 000,00 a  tydzień później  przy składaniu wniosków kredytowych zdolność kredytowa może być niższa  o  50 000.

Reasumując, precyzyjne wyselekcjonowanie kilku banków ogranicza lub minimalizuje ryzyko otrzymania decyzji odmownej. Zanim zdecydujemy się na kredyt hipoteczny powinniśmy otrzymać od Eksperta  Finansowego informacje o maksymalnej zdolności z każdych banków. Warunki cenowe uzależnione są od wysokości wkładu własnego jakim będziemy dysponować przy kredycie.  Warto pamiętać, że czym większy wkład, tym oferty kredytu będą tańsze.