Refinansowanie kredytu, czyli przeniesienie kredytu do innego banku, podyktowane jest w głównej mierze chęcią obniżenia całkowitego kosztu kredytu. Sporo jest jednak  innych aspektów, które mogą mieć wpływ na podjęcie decyzji o zmianie kredytu. Dlatego postaram się odpowiedzieć na kilka pytań: Czy warto przenieść kredyt do innego banku? Na co trzeba uważać przy refinansowaniu kredytu? Kto może przenieść kredyt? Kiedy to się opłaca?

Każdy kredyt, czy to hipoteczny czy gotówkowy, możemy przenieść do innego banku, ale nie zawsze musi się to opłacać. Każda decyzja o przeniesieniu kredytu powinna być poparta odpowiednimi  wyliczeniami. Nie zawsze niższa rata, bądź niższe oprocentowanie może oznaczać najniższy koszt całkowity kredytu.

W jakich sytuacjach refinansowanie kredytu może być opłacalne ?

Wysoki koszt całkowity

Wysoki koszt całkowity oraz marża, to dwa główne aspekty zmiany kredytu. Oferty bankowe zmieniają się dość szybko, często najlepsza oferta Banku X za miesiąc może ulec zmianie i znacząco odbiegać od konkurencji. Podobnie kredyt, który braliśmy 4 lata temu może okazać się drogi w porównaniu do aktualnych ofert kredytowych.

Czas, pełni istotną rolę. Większość osób w Polsce zaciąga kredyty hipoteczne na  25-30 lat. Raty kredytu są tak skonstruowane, że początkowo spłacamy w głównej mierze odsetki, bez względu na to, czy jest to rata równa czy malejąca. W obu przypadkach kapitał stanowi mniejszą część raty. Ma to bardzo duże znaczenie, gdyż może okazać się, że przeniesienie kredytu po kilku latach może być nieopłacalne, ze względu na wysokość spłaconych już odsetek. Dlatego ważne jest to, aby dokładnie wszystko przeliczyć i  przeanalizować umowę kredytową, a w kalkulacji uwzględnić takie koszty jak:

  • prowizja za wcześniejszą spłatę kredytu, która mogła wynosić nawet 5%
  • opłaty sądowe, zmiana kredytu związana będzie z kosztem wykreślenia banku z księgi wieczystej to 100,00 zł oraz złożeniem nowego wpisu 200,00 zł
  • prowizja za udzielnie kredytu, zaciągnięcie nowego kredytu zazwyczaj wiąże się dodatkową opłatą, chodź na rynku można znaleźć  kilka banków  bez opłaty przygotowawczej
  • Wycena nieruchomości, to koszt od 400,00 zł -1000,00 w zależności czy jest to mieszkanie czy dom

Kredyt w walucie obcej.

Takie kredyty chętnie były udzielane przez banki do 2013 roku, po wprowadzeniu przez KNF  rekomendacji S, która mówi, że o kredyt w walucie mogą ubiegać się wyłącznie osoby uzyskujące dochód w tej w walucie.

Od tego momentu dostępność kredytów walutowych została ograniczona przez banki. Największym problemem okazują się kredyty frankowe, które masowo były wybierane przez Polaków w latach 2006-2008, a przez banki dodatkowo promowane jako tańsze i lepsze. Refinansowanie kredytu walutowego może być dość kosztowne, a w niektórych sytuacjach nie opłacalne. Argumentem, który w głównej mierze przemawia za przeniesieniem kredytu jest fakt pozbycia się ryzyka walutowego. Biorąc pod uwagę umacniającą się złotówkę wobec głównych walut pozwala sądzić, że w dłuższej perspektywie pojawi się do tego okazja, żeby przewalutować kredyt na PLN.  Tego typu decyzje warto poprzedzić odpowiednimi kalkulacjami i  co jakiś czas monitorować opłacalność takiego zabiegu.

Zmiana wysokości raty

Biorąc kredyt na 30 lat często zapominamy o tym, że na wysokość naszej raty wpływ mają stopy procentowe, które w tej chwili są najniższe w historii. Rada Polityki Pieniężnej na razie odkłada w czasie podwyżkę stóp procentowych. Ich wzrost dla wielu osób  może być sporym zaskoczeniem, gdyż może pociągnąć za sobą wzrost raty kredytu nawet o 200 zł czy 500 zł. To z kolei może skłonić nas do konieczności zmiany warunków kredytu i wydłużenia okresu kredytowania by obniżyć miesięczne raty kredytu.

Osoby, które korzystały z programu rządowych dopłat RNS (Rodzina na Swoim), muszą się liczyć ze wzrostem raty po zakończeniu państwowych dopłat, które były wypłacane w okresie pierwszych 8 lat spłaty kredytu.  Wzrost raty kredytu może spowodować pogorszenie naszej sytuacji finansowej, a to z kolei powinno być sygnałem, aby dokładnie przeanalizować budżet domowy i zastanowić się nad zmianą warunków kredytu.  Każdy z tych przypadków wymaga indywidualnego podejścia.

Refinansowanie, a dwa cele kredytowe

Przeniesienie kredytu do innego banku stwarza okazje do połączenia dwóch kredytów w jeden. Dzięki temu  możemy zoptymalizować ilość kredytów oraz obniżyć koszty związane z ich obsługą, tj. opłat za konto,  karty kredytowe, polisy na życie itp.. Jest to istotne dla osób które mają już kilka kredytów i muszą pilnować warunków do spełnienia  przy każdym z tych kredytów. Podczas refinansowania kredytu możemy dobrać środki do 30% wartości kredytu  na dowolny cel po oprocentowaniu kredytu mieszkaniowego.

Refinansowanie kredytu a wkład własny

Rekomendowany wkład własny w kredycie hipotecznym to 20% jednak, są banki które w dalszym ciągu udzielają kredyty z 10% wkładem. W przypadku refinansowania kredytu hipotecznego, wkładem własnym będzie różnica między wartością rynkową nieruchomości a saldem kredytu do spłaty.  W celu oszacowania wartości nieruchomości, konieczne będzie zlecenie wyceny zabezpieczenia przez rzeczoznawcę majątkowego. Saldo kredytu sprawdzimy w harmonogramie spłat kredytu, który dostajemy z banku.

WKŁAD WŁASNY=WARTOŚĆ NIRUCHOMOŚCI- SALDO KREDYTU DO SPŁATY

LTV= (SALDO KREDYTU DO SPŁATY/ WARTOŚĆ NIERUCHOMOŚĆI)*100%

Przykład.

WARTOŚĆ NIERUCHOMOŚCI: 450000 ZŁ

SALDO KREDYTU: 371000,00 ZŁ

LTV=(371000,00 ZŁ : 450000,00 ZŁ)x100%=82,44%

Reasumując refinansowanie to przeniesienie kredytu do innego banku na lepszych warunkach. Przeniesienie kredytu ma swoje wady i zalety,  opłaca się  ona w pierwszym okresie spłacania  kredytu, czyli wtedy kiedy spłacamy głównie same odsetki. Gdy już zaczynamy spłacać więcej kapitału niż odsetek refinansowanie jest mniej opłacalne, gdyż  przenosząc kredyt spłacanie odsetek rozpoczynamy od nowa. Oprócz nominalnej korzyści, refinansowanie pozwala zoptymalizować portfel produktów hipotecznych, a w kredytach walutowych pozbyć się ryzyka walutowego. Bez względu na korzyści płynące z refinansowania, każdy przypadek powinien być dokładnie przeanalizowany.

Przykładowe kalkulacje refinansowania kredytu znajdziesz TUTAJ