Których kosztów można uniknąć ? Na jakie trzeba szczególnie zwrócić uwagę ? Czy prowizja  to jedyny koszt ? Jak często może zmieniać się stopa referencyjna WIBOR? Jak zmiana stóp procentowych wpływa na wysokość raty? Na te pytania postaram się odpowiedzieć w tym artykule.

Kredyt hipoteczny, to zobowiązanie zaciągane niekiedy na okres nawet 30l. W tak długim czasie w naszym gospodarstwie domowym, może się wiele zmienić.  Przed wyborem odpowiedniej oferty należy zwrócić szczególną uwagę na koszt kredytu. Na jego wysokość wpływa między innymi : oprocentowanie kredytu, prowizja bankowa, ubezpieczenia, koszt wyceny .

Oprocentowanie Kredytu Hipotecznego

Oprocentowanie, to główny koszt kredytu hipotecznego,  który składa się z dwóch części: stopy referencyjnej oraz marży banku. To od ich wartości, zależeć  będzie wysokość raty kredytu, którą płacimy co  miesiąc.

  • Stopa referencyjna, – to część zmienna oprocentowania, która w kredycie złotówkowym wyrażona jest w stopie WIBOR. Jej wysokość ustalana jest przez największe instytucje finansowe w Polsce.   Odpowiednio dla kredytów  w walucie będzie to Euro-Euribor, Frank Szwajcarski- LIBOR.

 

  • MARŻA kredytu– to część oprocentowania, która jest stała. Większość kredytobiorców sugeruje się tylko jej wysokością przy wyborze odpowiedniej oferty. Niestety nie zawsze najniższa marża to najtańszy kredyt. Na jej wysokość wpływ ma:  wolumen  kredytu, okres kredytowania, waluta kredytu czy też skorzystanie z dodatkowy produktów banku.

Reasumując, biorąc  kredyt na wiele lat, trzeba pamiętać, że wysokość raty kredytu może się zmieniać, ze względu na sytuacje w gospodarce oraz mechanizmy rynkowe. Parametrem decydującym o wysokości raty kredytu jest stopa WIBOR. Na szczęście zmiany dokonywane pośrednio przez NBP, nie są częste. Większość banków przyjmuje trzymiesięczne stawki tzw. WIBOR 3M lub WIBOR 6M. Obecnie WIBOR 3M, notuje historyczne minima i wynosi 1,7%, dzięki temu dostępność kredytów jest znacznie większa. W związku  powyższym, przy  wyborze okresu kredytowania warto uwzględnić wahania stóp procentowanych, które bezpośrednio spowodują podwyższenie lub obniżenie raty kredytu. Przykładowe trzy scenariusze.

Parametry kredytu:

Kwota kredytu 300 000,00 zł Okres kredytowania 30l Oprocentowanie kredytu WIBOR 3M 1,7+ Marża 1,9%=3,6% Raty: Równe

Kwota Kredytu Oprocentowanie kredytu WIBOR 1,7%+Marża 1,9% Okres kredytowania Wysokość raty
 300 000,00 zł 3,60% 30l    1 363,94 zł

Scenariusz I – WIBOR 3m= 2,5%

Kwota Kredytu Oprocentowanie kredytu WIBOR 2,5%+Marża 1,9% Okres kredytowania Wysokość raty
 300 000,00 zł 4,40% 30l    1 502,28 zł

Scenariusz II WIBOR 3M=3,5%

Kwota Kredytu Oprocentowanie kredytu WIBOR 3,5%+Marża 1,9% Okres kredytowania Wysokość raty
 300 000,00 zł 5,50% 30l    1 703,37 zł

 

Wysokość WIBORu ma znaczenie, rata w dwóch scenariuszach wzrasta nam odpowiednio o 10% i 25%. Osoby, które biorą kredyt na maksymalną zdolność kredytową powinny przygotować się na ewentualną podwyżkę raty kredytu w postaci dodatkowych oszczędności.

Link do WIBORU 10 lat

 

Prowizja  bankowa od udzielonego kredytu

Prowizja bankowa jest naliczana jednorazowo od wartości kredytu. Zazwyczaj jest płatna przy podpisaniu umowy kredytowej lub uruchomieniu kredytu.  Ważne, nie musimy płacić prowizji za rozpatrzenie wniosku kredytowego, jeżeli rezygnuje z danego banku.  Prowizja może być płatna gotówką lub skredytowana jeżeli tylko regulacje banku pozwalają na to.  Wysokość prowizji  w większości banków wynosi od 0-2% wartości kredytu.

Ubezpieczenie pomostowe

Ubezpieczenie pomostowe występuje w każdym kredycie hipotecznym i  płatne jest do momentu wpisania banku do Hipoteki w Księdze Wieczystej. Płatne jest zazwyczaj w racie i stanowi podwyższenie marży o 1-1,5%. Czas wpisu do hipoteki  zależy od ilości wniosków w Sądzie Rejonowym i może trwać od kilku tygodni do kilku miesięcy. Wyjątkiem jest rynek pierwotny, gdzie wpisu można dokonać po podpisaniu aktu nabycia nieruchomości po wypłacie wszystkich transz  kredytu.  WAŻNE: Często  okres ten może wynosić nawet kilkanaście miesięcy.

Ubezpieczenie Niskiego Wkładu Własnego

Zgodnie z aktualną rekomendacją KNF, wymagany wkład własny to 20%. Jednak  jest sporo banków, które udzielają kredytu z 10% wkładem własnym. Brakujący wkład podlega ubezpieczeniu i płatny jest w racie  kredytu, poprzez podwyżkę marży zazwyczaj o 0,25%. W praktyce oznacza to wzrost na marży o około 50 zł w okresie około 60msc.

Reasumując, ubezpieczenie niskiego wkładu własnego występuje wtedy, gdy nasz kredyt przewyższa 80% ceny zakupu. Ubezpieczenie NWW w formie podwyższenia marży jest dużą wygodniejszą metodą aniżeli płatności jednorazowe.

Pozostałe Ubezpieczenia

Ubezpieczenie nieruchomości- obowiązkowe w każdym banku w którym bierzemy kredyt hipoteczny. W większości banków możemy jednak przedstawić zewnętrzną polisę z cesja na bank. Te proponowane przez bank są często droższe od tych dostępnych na rynku. Koszt roczny ubezpieczenia nieruchomości w banku  to średnio 0,1% od kwoty udzielonego kredytu. Czyli  na każde 100 000 tys. zł kredytu to 100zł.

Ubezpieczenie od utraty pracy- nie obowiązkowe, ale często proponowane przez pracowników Banku. Tego typu ubezpieczenia są bardzo drogie i często płatne gotówką. Ogólne warunki takiego ubezpieczenia są tak skonstruowane, że w praktyce ciężko dostać świadczenie ze względu na dużą ilość wyłączeń. Ubezpieczenia bankowe od utraty pracy, wybierane są  głównie ze względu na spore obniżki na marży lub prowizji bankowej. Te argumenty częstą przekonują do wyboru wariantu kredytu z takim ubezpieczeniem. Niemniej jednak wszystko trzeba dokładnie przekalkulować.

Ubezpieczenie na życie są dobrowolne. Jednak jeżeli tylko jedna osoba będzie przystępowała do kredytu lub w gospodarstwie będzie tylko jeden dochód to musimy spodziewać się, że ubezpieczenie na życie będzie obowiązkowe.  Na chwilę obecną jest tylko kilka banków, w których będziemy zobligowani do skorzystania z ich ubezpieczenia, w pozostałych możemy przedstawić zewnętrzną polisę. Koszt takiego ubezpieczenia zależy głównie od wieku kredytobiorcy oraz Sumy Ubezpieczenia. Oferty proponowane przez bank, są drogie a ich zakres ograniczony, często zawierający dużo wyłączeń.

Prowizja za wcześniejszą całkowitą/częściową spłatę

Taka prowizja występuje w większości banków. Zgodnie z rekomendacją KNF, bank może naliczać opłaty do 3l od daty uruchomienia kredytu. Oznacza to, że po upływie 3 lat w każdym z banków będziemy mogli zrobić nadpłatę lub całkowicie spłacić bez dodatkowych kosztów.  WAŻNE, w trakcie nadpłaty/spłaty  kredytu, spłacamy wyłącznie Kapitał, a nie odsetki. Co jest często mylone. Przed każdą taką operacją musimy poinformować bank.

Wycena nieruchomości

W celu potwierdzenia wartości nieruchomości bank będzie musiał oprzeć się na wycenie nieruchomości. Większość banków akceptuje zewnętrze operaty zrobione przez uprawnione osoby. Jest to wygodne, gdyż wcześniej zrobiona wycena zostanie wysłana do wszystkich banków w których ubiegamy się o kredyt.  Koszt operatu szacunkowego zrobiony przez uprawnionego rzeczoznawcę wynosi odpowiednio: Lokal mieszkalny 400- 500 zł, Dom  800-1000 zł